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2022.06.23

【COMPANY】「居抜き物件」って?ビフォーアフター実例と内見時のチェック項目まとめ


この記事は3〜5分程で読み終わります

こんにちは。Fan.rayの河原です。

前回に引き続き、美容室の出店シリーズで居抜きの物件選びについてお話しします。

美容室の物件探しで居抜きを考えてる方はもちろん、「いまはアシスタントだけど将来的にお店持ちたい!」と思っている方もご参考にしていただければ嬉しいです。

河原恭平

高単価サロンに5年勤めた後、横浜のサロンでフリーランスとして活動。その後、知人の紹介がきっかけとなり、雇われ店長として東京都町田市でサロンの立ち上げに携わる。現在は経営とサロンワークを手がける。2022年4月、共同経営で2店舗目となるFan.rayをオープン。

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「居抜き物件」って何?

簡単に説明しますと、美容室の「居抜き物件」とは、閉店する美容室の内装を買取し、テナントの賃貸契約をすることです。

前回のコラムでご紹介した「初めての物件選び!手順と内見時のチェックポイント5つをご紹介」のように、0から美容室を作るのと比べ、居抜き物件の状態によってはそのまま営業もできますので、大幅に費用を抑えられることがメリットです。

メリット・デメリットについては、次回のコラムで詳しくお話しさせてください。

居抜き物件の内見時チェック項目

居抜き物件での内見でチェックしておきたいポイントを整理しました。

1. 事業計画書の内容と設備が合っていること

美容室を出店する際、必ず事業計画書においてお店の規模感を決めます。

ここで決めた事業計画書の内容と、実際の設備が合っている必要がありますので、数少ない居抜き物件でも妥協できないポイントです。

セット面やシャンプー台などの設備が、あなたの理想とするスタッフの人数や規模感と合っているか確認しましょう。

2. 坪数や立地条件の相場

坪数や立地条件など、周辺のテナント家賃よりも高すぎないか確認し、毎月支払える金額かチェックしましょう。
【COMPANY】知ってると知らないじゃ大違い!維持費の基礎知識」でお話ししたように、家賃は売上の10%を目安にすると良いでしょう。

前に営業してた方が撤退する際、家賃が経営を圧迫していた可能性を考えるのも判断材料になると思います。

3. 水圧チェック

居抜きだと、なかなか後から変えにくい場合もあるので、シャンプー台の水圧がどのくらいかチェックしましょう。

全てのシャンプー台のお湯を同時に出してチェックするのがおすすめです。

4. 給湯器チェック

お湯が出なくなっては、業務に支障が出ますので、必ずチェック!

業務用なのか一般家庭用なのか、いつから取り替えてないのか、使用年数とあわせて確認しましょう。

なお、一般家庭用だと平均耐用年数よりも早く壊れる場合もあります。


私も知らなくて、買い取り後3か月ぐらいで壊れ臨時休業したことがあります……

5. 電気容量チェック

セット面や規模感に応じた電気容量があるか確認しましょう。

こちらも後から電気容量増やせない場合があります。


(ドライヤーをつけると、ブレーカーが頻繁に落ちる店舗もあるそうです……)

6. 譲渡金額に含まれる設備

内見時にある器具等は全て貰えるわけではありません。

セット面の椅子やワゴンなど、居抜きの譲渡金額で内装以外に何を残してくれて、何が無くなるのか確認しましょう。

全部もらえると思い込んでしまうと、後からとんでもない出費がかかったりするので気を付けてくださいね。

7. 前のサロンの退店理由

前のサロンの退店理由も聞ける範囲で確認しましょう。

ネガティブな理由で退店もあれば、ポジティブな退店もあるようです。

実例

僕の場合は、1店舗目が居抜き物件だったので当時の写真をご紹介させてください。

Before

After

このように新しく美容室が生まれ変わりました(^^)

最後に

居抜きだとリフォーム工事のみで済む場合もあるので、初期費用をかなり抑えられるので、開業資金を最小限に抑えられるというメリットがあります。

初期費用を抑えて、すぐに営業ができるメリットはとても大きいですよ!
あなたに合う良い居抜き物件探しに、少しでも参考になればと思います。

次回は居抜き物件と0から始める物件を比較して、メリットとデメリットをお話したいと思います(^^♪

 

 

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Writer この記事を書いた人

高単価サロンに5年勤めた後、横浜のサロンでフリーランスとして活動。 その後、知人の紹介がきっかけとなり、雇われ店長として東京都町田市でサロンの立ち上げに携わる。 現在は経営とサロンワークを手がける。2022年4月、共同経営で2店舗目となるサロン、Fan.rayをオープン。